Écrit par
William
Comment rentabiliser un chalet locatif au Québec
June 5, 2025
Revenus moyens, permis CITQ, choix de région, spa ou non — 18 conseils issus de 10 ans d'expérience sur le marché québécois.
Un chalet locatif au Québec génère en moyenne 55 000 $ de revenus bruts par année, pour des dépenses d'exploitation d'environ 31 000 $. Le solde net dépend pourtant de dizaines de décisions : région, capacité d'accueil, spa ou non, saisons, entretien. Ce guide rassemble 18 conseils issus de plus de 10 ans d'expérience — et de quelques erreurs assumées en cours de route.
Tout a commencé à 23 ans, dans un conteneur maritime à Charlevoix.— Philippe Hamel, fondateur de MonsieurChalets
En 2011, alors étudiant au MBA à l'Université Laval, Philippe achète son premier terrain à Petite-Rivière-Saint-François. Faute de financement pour un entrepôt, c'est dans un conteneur maritime que naissent les premières décisions de MonsieurChalets. Un an plus tard, près de 60 propriétaires ont déjà inscrit leur chalet.
À 23 ans, là où tout a commencé
Reconnaissant les nombreux acquis réalisés à la Faculté d'administration de l'Université Laval, j'étais enfin prêt à faire le grand saut. C'est en 2011 que j'ai acheté mon tout premier terrain à Petite-Rivière-Saint-François, à Charlevoix.
Si les voisins nous prenaient, moi et mon partenaire Alexandre Tousignant, pour des voyous — bien figurez-vous qu'ils n'avaient pas tout à fait tort. Pour démarrer l'entreprise, il nous fallait un espace suffisamment grand. Faute de temps et de financement, nous nous sommes tournés vers une solution bien plus modeste : plutôt qu'un entrepôt, c'est dans un conteneur maritime que se sont tenues les premières décisions qui façonneraient l'avenir de MonsieurChalets.
Parallèlement au lancement de l'entreprise, j'étais toujours étudiant. Comme la moindre entrée d'argent était absorbée par les opérations, je me suis retrouvé incapable de payer le loyer. Merci à Tommy Lacouture et Samuel Leclerc-Richard qui m'ont laissé dormir sur leur iconique Lazy Boy de 1984, le temps de terminer mes études.
Bien s'entourer : le secret du succès
Tout juste un an après le lancement, près de 60 propriétaires avaient inscrit leur chalet. Il était nécessaire de monter une plateforme de réservation sécurisée, assurant une location facile, une expertise du domaine et un lien de confiance durable. Notre fameux conteneur a tiré sa révérence après deux ans de loyaux services, remplacé par le chalet L'Après-Ski — premier bureau officiel de l'équipe, situé tout près du Massif de Charlevoix.
Le Chalet d'Adamo — Occupation Double 2016
En 2016, les grands gagnants d'Occupation Double Bali, Adamo et Alexandra, ont remporté un chalet conçu par Maisons Bonneville, près du Mont-Tremblant. Au terme de la courte romance des gagnants, Adamo en est devenu l'unique propriétaire. Déjà liés d'amitié avec lui, Alexandre et moi avons rapidement saisi l'opportunité.
Dès son apparition sur le site, le « Chalet d'Adamo » s'est loué plus d'une centaine de fois. Ce que nous avions prédit s'est avéré vrai : les gens ne pouvaient se passer d'une expérience dans LE chalet d'Occupation Double. L'achat semblait impulsif — il était en réalité calculé. Nous disposions des ressources pour évaluer le potentiel locatif du chalet, et de l'expertise pour l'optimiser.
De la Mauricie aux Laurentides
Débutant par la Mauricie, nous nous sommes ensuite déplacés vers Charlevoix, la banlieue de Québec, puis vers les Laurentides et la grande région de Montréal. Ces propriétés ont toujours été acquises pour être optimisées jusqu'à l'atteinte de leur meilleur potentiel locatif.
Depuis 2020, l'Académie de formation MonsieurChalets partage ces secrets d'investissement avec des passionnés de chalets à travers tout le Québec — de la prospection jusqu'à l'automatisation des opérations.
Avant l'achat : poser les bonnes bases
Établir un plan de match
Avant tout achat, définissez votre objectif réel. Location à temps complet pour maximiser le rendement, ou résidence secondaire avec location partielle ? Ces deux vocations impliquent des stratégies de financement, des régions cibles et des niveaux d'implication très différents.
Comprendre le marché locatif local
Trois questions à poser avant de visiter : la location à court terme est-elle autorisée par le zonage municipal ? Les chalets similaires attirent-ils des locataires hors haute saison ? Quel est le tarif nuitée moyen pour 4 chambres dans ce secteur ? Les émotions d'une visite sont mauvaises conseillères — les données, elles, ne mentent pas.
Attraits touristiques et saisonnalité
Un chalet ski-in/ski-out n'a qu'une seule haute saison. Un chalet à la fois proche d'une station de ski et d'un lac baignable peut afficher un tarif de haute saison deux fois par an — la configuration idéale pour maximiser le rendement annuel.
Choisir la bonne région
Les deux régions les plus performantes restent les Laurentides et Charlevoix : proches des grands centres, activités 3 saisons, bassin de locataires fidèles. L'Estrie performe également très bien.
| Région | Saisons fortes | Distance | Profil idéal |
|---|---|---|---|
| Laurentides | Hiver + Été | 1h30 Mtl | Famille, ski, lac |
| Charlevoix | Été + Hiver | 1h Qc | Luxe, vue fleuve, ski |
| Estrie | Hiver + Été | 1h Mtl | Couples, ski, vignobles |
| Lanaudière | Été +++ | 1h Mtl | Lac, famille, motoneige |
La proximité des grands centres
Un séjour en Gaspésie ne se planifie qu'une fois par an. Un chalet à 1h30 de Montréal s'occupe les longs weekends, les relâches, les congés de Noël et les fins de semaine improvisées. La proximité multiplie le nombre de fenêtres de réservation dans l'année.
Légal, financier et assurances
Le permis CITQ — obligatoire
Pour louer à court terme (31 nuits ou moins), une attestation de la Corporation de l'industrie touristique du Québec (CITQ) est obligatoire. Sans attestation : amende entre 2 500 $ et 25 000 $. Vérifiez aussi le zonage municipal avant de signer.
Les assurances indispensables
La loi exige une responsabilité civile d'au moins 2 M$. L'assurance habitation standard ne couvre généralement pas les dommages causés par des locataires. Votre police doit inclure :
Stratégies de financement
L'achat d'un chalet locatif n'est pas réservé aux gens fortunés. Trois leviers couramment utilisés :
Balance de vente
Emprunt au vendeur, remboursable sur 5 ans.
Marge hypothécaire
Utiliser le solde d'une marge existante comme mise de fonds.
Investissement passif
Un copropriétaire assume la mise de fonds ; vous gérez.
Connaître ses dépenses d'exploitation
Sur un revenu brut de 55 000 $, les dépenses oscillent autour de 31 000 $, soit un résultat net d'environ 24 000 $ avant service de la dette.
| Catégorie | Exemples |
|---|---|
| Frais variables | Ménage, entretien spa, frais de transaction |
| Frais semi-variables | Bris, remplacement d'équipements |
| Frais exceptionnels | Rénovations imprévues, sinistres |
| Frais fixes | Hypothèque, taxes, assurances |
Chalet locatif ou immeuble à revenus ?
Le chalet génère des revenus plus élevés mais variables. L'immeuble à revenus offre des revenus stables, favorables pour obtenir du financement. Pour des revenus substantiels et une vocation de plaisir, le chalet l'emporte.
Optimisation opérationnelle
Spa : investir ou non ?
Plus de 40 % des recherches incluent le filtre « avec spa ». Acquisition (~10 000 $), entretien mensuel (~200 $), énergie (~100 $/mois). Sur un chalet bien positionné, le spa s'autofinance généralement en 12 à 18 mois. Voir notre sélection de chalets avec spa et sauna.
Choisir la bonne équipe d'entretien
Les attentes des vacanciers sont calquées sur les standards hôteliers. Choisir l'équipe la moins chère coûte souvent plus cher en dédommagement. Un mauvais avis peut se traduire par des dizaines de réservations perdues.
Dépasser les attentes — les attributs extras
Une expérience qui surpasse les attentes crée des ambassadeurs. Trois niveaux d'extras :
Tangibles
Table de billard, jeux, console, piscine — introuvables à la maison.
Intangibles
Message de bienvenue, appel de courtoisie, attention à l'arrivée.
Flexibilité
Arrivée hâtive ou départ tardif — un geste simple, une fidélité durable.
Gérer les hautes et basses saisons
En haute saison (Noël, relâche, été, Pâques), appliquez un tarif de haute saison. En basse saison, des promotions ciblées maintiennent un taux d'occupation minimum. Le calendrier scolaire du Québec est votre meilleur allié.
Grand chalet ou petit chalet ?
Chalets 5 chambres et plus : taux d'occupation d'environ 20 %. Chalets 4 chambres et moins : jusqu'à 80 %. Meilleur point d'entrée : un 3 chambres pour 6 à 10 personnes, dans une région à double saison forte.
Définir sa clientèle cible
Familles, couples, groupes, corporatif — chaque segment a des attentes différentes. Un chalet positionné dans le segment luxe attire une clientèle avec des standards plus élevés, mais aussi une tolérance aux prix plus forte.
Anecdote : le Chalet d'Adamo
En 2016, le chalet des gagnants d'Occupation Double Bali s'est loué plus d'une centaine de fois dès sa mise en ligne. Le storytelling d'une propriété a une valeur locative réelle — c'est un levier marketing sous-estimé.
Se former et s'entourer
La plus grande erreur des nouveaux propriétaires : agir seul, sans données ni accompagnement. Depuis 2020, l'Académie MonsieurChalets forme des investisseurs de la prospection jusqu'à l'automatisation des opérations.
Formation en ligne
Académie MonsieurChalets
Prospection, financement, achat et opération d'un chalet locatif au Québec. Accompagnement pas-à-pas, consultations privées disponibles.
Questions fréquentes
Chalet locatif au Québec — les réponses aux questions les plus posées
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